Når man står med nøglerne til en bolig i Spanien, er det sjældent skatterne, der fylder mest i tankerne. Alligevel er spørgsmålet om, hvilke skatter boligejere i Spanien betaler, noget af det vigtigste at få styr på, før man køber – og mens man ejer. Det giver ro i maven, når budgettet holder, og når der ikke dukker ubehagelige overraskelser op efter overtagelsen.
For danske købere er det især vigtigt at skelne mellem skatter ved selve købet, de løbende skatter som boligejer, og de skatter der kan opstå, hvis boligen bliver udlejet eller senere solgt. Reglerne afhænger også af, om du køber en ny bolig eller en brugt bolig, og om du er skattemæssigt bosat i Spanien eller ej.
Hvilke skatter betaler boligejere i Spanien ved køb?
De første skatter møder du allerede, når du køber boligen. Her er forskellen mellem nybyg og gensalg afgørende.
Køber du en brugt bolig, betaler du som udgangspunkt ITP, som er en overdragelsesskat. Satsen varierer fra region til region, og i Valencia-regionen, hvor mange danske købere leder efter bolig på Costa Blanca, ligger den normalt på et fast niveau for almindelige handler. Den beregnes af den deklarerede købspris eller den skattemæssige minimumsværdi – alt efter hvad myndighederne lægger til grund.
Køber du derimod en nybygget bolig direkte fra en developer, betaler du normalt moms, som i Spanien hedder IVA, samt stempelafgift, AJD. Det betyder i praksis, at skatteposten ved nybyg ofte bliver sammensat anderledes end ved gensalg. Mange købere tror fejlagtigt, at nybyg altid er billigere i samlede omkostninger, men det afhænger af prisniveau, område og de samlede handelsomkostninger.
Ved siden af disse skatter kommer notar, tinglysning og juridisk bistand. De er ikke skatter i egentlig forstand, men de hører med i det samlede købsbudget. Derfor er det en fejl kun at kigge på salgsprisen.
De løbende skatter som boligejer
Når købet er gennemført, stopper skatteforpligtelserne ikke. Som boligejer i Spanien skal du regne med mindst én fast, tilbagevendende ejendomsskat, og i nogle tilfælde flere.
Den mest kendte er IBI. Det er den kommunale ejendomsskat, som kan sammenlignes med en lokal grund- og ejendomsskat. Beløbet afhænger af boligens skattemæssige værdi, kommune og boligtype. To boliger med samme markedspris kan derfor have forskellig IBI, hvis de ligger i forskellige kommuner eller er registreret forskelligt.
IBI er en fast del af de årlige ejerudgifter og bør ses på samme måde som fællesudgifter, forsikring og vedligeholdelse. Beløbet er ofte overkommeligt, men det varierer mere, end mange forventer.
Derudover findes der renovationsafgift og andre kommunale afgifter i nogle områder. De er ikke altid store, men de bør med i regnestykket. Især hvis man ønsker en bolig, der kun bruges få måneder om året, kan det være frustrerende at opdage, at faste omkostninger løber videre hele året.
Ikke-resident? Så kommer der ofte en ekstra skat
Mange danskere, der ejer feriebolig i Spanien, er ikke skattemæssigt residente i landet. I den situation skal man normalt forholde sig til den såkaldte ikke-residentskat.
Selv hvis du ikke lejer boligen ud, kan der være en skat baseret på en beregnet, fiktiv indtægt ved at eje boligen. Det lyder mærkeligt første gang, man hører det, men det er en kendt del af det spanske system. Skatten beregnes typisk ud fra boligens cadastralværdi, altså den offentlige skattemæssige værdi, og satsen afhænger blandt andet af, om du er resident i et EU-land.
Hvis du er dansk boligejer med feriebolig og ikke fast bosat i Spanien, er det altså ikke nok blot at betale IBI. Mange overser denne del, fordi de ikke opfatter boligen som en indtægtskilde. Men skattemæssigt kan der stadig være en årlig indberetning.
Det er netop her, god rådgivning gør en forskel. Små fejl i indberetning bliver sjældent billigere med tiden.
Hvilke skatter betaler boligejere i Spanien ved udlejning?
Hvis du lejer boligen ud, ændrer billedet sig. Så skal lejeindtægten som udgangspunkt beskattes i Spanien.
For ikke-residente ejere beskattes den faktiske lejeindtægt, og der gælder særlige regler for, hvilke udgifter der eventuelt kan fratrækkes. Her har det betydning, om du er hjemmehørende i EU/EØS, og hvordan udlejningen er organiseret. Der kan være forskel på klassisk ferieudlejning, langtidsudlejning og udlejning med serviceelementer.
Det er derfor ikke nok at tænke: Jeg udlejer bare et par uger om sommeren. Også begrænset udlejning kan udløse skattepligt og krav om korrekt rapportering. Samtidig kan der i visse områder være lokale eller regionale regler for turistlicens, hvis boligen bruges til korttidsudlejning.
For nogle købere giver udlejning god mening som hjælp til de løbende omkostninger. For andre skaber det mere administration, end de egentlig ønsker. Det afhænger af, om målet er afkast, fleksibilitet eller ren livskvalitet.
Skat ved salg af bolig i Spanien
Når boligen en dag skal sælges, kommer næste skattepunkt. Her er kapitalgevinstskat den vigtigste.
Hvis du sælger med fortjeneste, skal gevinsten som udgangspunkt beskattes i Spanien. Fortjenesten beregnes ikke kun som forskellen mellem købspris og salgspris. Dokumenterede udgifter til køb, forbedringer og visse salgsomkostninger kan have betydning for den skattepligtige avance.
For ikke-residente købere gælder der også den regel, at køber tilbageholder en del af salgsprisen og indbetaler den til skattemyndighederne som sikkerhed for eventuel skat på gevinsten. Det kommer bag på mange sælgere første gang. Beløbet er ikke nødvendigvis den endelige skat, men det fungerer som en forskudsvis tilbageholdelse.
Dertil kommer plusvalía municipal, som er en kommunal skat knyttet til stigningen i grundværdien over ejertiden. Denne skat har været genstand for flere regelændringer og justeringer de senere år, så den bør altid vurderes konkret i forbindelse med et salg. Nogle handler påvirkes kun lidt, mens andre rammes mere mærkbart.
Det afhænger af din situation
Der findes ikke ét enkelt svar, der passer alle, når man spørger, hvilke skatter boligejere i Spanien betaler. En pensionist med feriebolig i Torrevieja har ikke nødvendigvis samme skattebillede som en familie, der flytter permanent til Orihuela Costa, eller en investor, der køber med henblik på udlejning.
Er du resident i Spanien, kan andre regler gælde for både indkomst, fradrag og oplysningspligt. Har du finansiering i Spanien, kan bankens krav og dokumentation også spille ind på, hvordan købet struktureres. Og køber du i et område med ejerforening, skal de almindelige fællesudgifter tænkes sammen med skatterne, så du får et realistisk månedligt budget.
Det praktiske råd er enkelt: se ikke skatterne som en lille fodnote. Se dem som en fast del af boligøkonomien. Når det gøres ordentligt fra start, er Spanien stadig for mange danskere et både attraktivt og overskueligt sted at eje bolig.
Sådan får du det rigtige overblik før køb
Inden du skriver under på en reservationsaftale eller købsaftale, bør du have et konkret estimat over både engangsomkostninger og årlige skatter. Det skal ikke være et løst overslag, men et regnestykke baseret på den konkrete bolig, kommune og din egen status som resident eller ikke-resident.
Her giver det mening at få tallene gennemgået af rådgivere, der kender det lokale marked og den normale praksis i området. Det gælder især, hvis du køber på Costa Blanca South, hvor mange danske købere søger mod ferieboliger, golfboliger og helårsboliger i forskellige prisklasser. Hos DK Til Spanien oplever vi ofte, at købere bliver mere trygge, når skatter og faste omkostninger bliver gjort helt konkrete tidligt i processen.
Det vigtigste er ikke at kunne alle spanske skatteord og formularer udenad. Det vigtigste er at vide, hvilke udgifter der følger med boligen, hvornår de skal betales, og hvem der hjælper dig med at få det gjort korrekt. Så bliver boligdrømmen i Spanien langt mere tryg – også efter overtagelsen.