En bolig ved Costa Blanca behøver ikke være et kontant køb, men finansieringen skal afklares tidligere, end mange købere forventer. Kan danskere få lån i Spanien? Ja, det kan de ofte, også når boligen er en feriebolig eller et senere helårshjem. Men spanske banker vurderer udenlandske købere anderledes end en dansk bank, og kravene til egenbetaling, indkomst og dokumentation er typisk strammere.
For de fleste danske købere handler den gode løsning ikke kun om at få et ja fra en bank. Den handler om at vælge en finansiering, der stadig føles tryg, når faste udgifter, valuta og familiens planer ændrer sig.
Kan danskere få lån i Spanien som ikke-residenter?
Ja. Danskere, der ikke er fast bosat og skattepligtige i Spanien, kan normalt ansøge som ikke-residenter. Det gælder både ved køb af lejlighed, rækkehus og villa. Banken tager sikkerhed i den spanske ejendom, men den låner som regel kun op til en del af den værdi, den selv når frem til.
Som tommelfingerregel finansierer en spansk bank ofte 60-70 procent af den laveste værdi af købsprisen og bankens egen vurdering. Køber du eksempelvis en bolig til 250.000 euro, og vurderingen ender på 240.000 euro, beregner banken typisk lånet ud fra de 240.000 euro. Ved 70 procent svarer det til 168.000 euro i lån.
Det betyder, at du normalt skal kunne betale mindst 30-40 procent selv, når man medregner handelsomkostninger. På Costa Blanca bør danske købere ofte regne med omkring 12-14 procent af købsprisen til skatter, notar, tinglysning, advokat, eventuelt bankgebyr og andre udgifter ved handlen. Ved nybyggeri kan opbygningen af omkostningerne være lidt anderledes end ved gensalg, men egenkapitalen skal stadig være på plads.
Det er derfor en fejl kun at se på den ønskede udbetaling. Et lån kan være godkendt, men boligkøbet kan stadig mangle likviditet til omkostningerne omkring skødet.
Hvad ser den spanske bank på?
Den spanske bank ser først og fremmest på, om din økonomi kan bære den samlede månedlige gæld. Her tæller eksisterende boliglån, billån, kreditkort, leasing og andre faste forpligtelser med. Banken vil normalt have en klar og dokumenterbar indkomst, og selvstændige skal ofte forvente mere omfattende gennemgang af regnskab og skattemateriale.
For lønmodtagere er en stabil ansættelse og regelmæssig løn en styrke. For pensionister vil pension, opsparing og eventuelle andre løbende indtægter blive vurderet. En høj formue kan være positiv, men den erstatter ikke altid dokumentationen for, at den månedlige ydelse kan betales.
Banken vurderer også selve boligen. En ejendom med klare papirer, lovlige tilbygninger og en realistisk markedspris er lettere at belåne end en bolig med uafklarede forhold. Det er en af grundene til, at juridisk kontrol af ejendommen er så afgørende, før man binder sig.
Dokumenter: Hav dem klar fra begyndelsen
En låneansøgning går hurtigere, når materialet er samlet og overskueligt. Banker kan bede om lidt forskellige ting, men ofte vil du skulle levere følgende:
- Pas og spansk NIE-nummer, som er identifikationsnummeret for udlændinge.
- De seneste lønsedler, ansættelseskontrakt og årsopgørelse eller årsregnskab.
- Kontoudtog, der viser indkomst, opsparing og løbende udgifter.
- Oplysninger om eksisterende lån og ejendomme.
- Købsaftale eller reservationsaftale på den bolig, du vil købe.
- Dokumentation for civilstand, hvis I køber som ægtefæller eller samlevende.
Dokumenterne skal ofte oversættes, og banken kan efterspørge yderligere materiale undervejs. Det er normalt. Det er ikke nødvendigvis et tegn på problemer, men en del af bankens pligt til at forstå kundens økonomi og pengenes oprindelse.
En god forberedelse er at få afklaret jeres reelle budget, før I tager på fremvisning. Så kan I koncentrere jer om beliggenhed, boligtype og stand frem for at falde for en bolig, der senere viser sig at ligge over den finansielle ramme.
Spansk lån eller finansiering fra Danmark?
Der er ikke én løsning, der passer alle. Nogle købere vælger et spansk realkreditlignende boliglån med pant i ejendommen i Spanien. Andre bruger friværdi i den danske bolig, opsparing eller en kombination. Valget afhænger af jeres alder, indtægt, ønskede belåning og hvor længe I forventer at eje boligen.
Et spansk lån har den fordel, at gælden og sikkerheden er knyttet til den spanske bolig. Det kan give en enkel struktur, når en del af købesummen finansieres lokalt. Til gengæld kan processen være mere dokumenttung, og bankens vurdering af boligen får stor betydning for det endelige lånebeløb.
Finansiering i Danmark kan være relevant for købere med friværdi og en god relation til deres danske bank. Her kan vilkårene i nogle tilfælde være attraktive, men banken vil ofte se på den samlede risiko og kan være tilbageholdende med at belåne en udenlandsk feriebolig direkte. Desuden tager du stilling til, om gælden skal være knyttet til din danske helårsbolig, og om det passer til jeres ønskede risikoniveau.
For mange giver en kombination mening: en større egenbetaling, et moderat spansk lån og en reserve på kontoen efter overtagelse. Den reserve bliver let overset, men den giver ro til møblering, uforudsete reparationer og de første løbende udgifter.
Rente, løbetid og valuta kræver et nøgternt blik
Spanske boliglån tilbydes typisk med enten variabel eller fast rente. Variabel rente følger ofte Euribor plus et banktillæg, mens fast rente giver en kendt ydelse i hele eller dele af perioden. Fast rente kan føles mere tryg, men er ikke altid den billigste løsning her og nu. Variabel rente kan omvendt starte lavere, men ydelsen kan ændre sig, hvis markedsrenten bevæger sig.
Løbetiden afhænger af bank, alder og økonomi. Mange banker vil gerne se, at lånet er tilbagebetalt, før låntageren når en bestemt alder. Er I tættere på pensionsalderen, kan det derfor betyde højere månedlige ydelser eller krav om større egenbetaling.
Euro er også værd at tænke ind. Køb, lån, ejerudgifter og eventuelle lejeindtægter i Spanien er i euro, mens mange danske købere har indkomst og opsparing i kroner. Kursen mellem euro og danske kroner er relativt stabil sammenlignet med mange andre valutaer, men den er ikke fast. Budgettet bør derfor have lidt luft, særligt hvis I finansierer en stor del af købet.
Få finansieringen vurderet før reservationsaftalen
En reservationsaftale bruges ofte for at tage boligen af markedet, mens advokat, dokumenter og finansiering gennemgås. Vilkårene skal læses nøje. I nogle tilfælde kan et depositum være helt eller delvist på spil, hvis købet ikke gennemføres, og derfor skal en eventuel finansieringsbetingelse være tydeligt aftalt, før I underskriver.
Bed om en konkret beregning af rente, bankgebyrer, vurderingsomkostninger, løbetid og eventuelle gebyrer ved førtidig indfrielse. Se også på, hvad den samlede boligudgift bliver sammen med fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring, forsyning og vedligeholdelse. Den månedlige låneydelse er kun en del af regnestykket.
Hos DK Til Spanien møder vi ofte købere, som får mest ro i processen ved at tale finansieringsrammen igennem, før de udvælger deres favoritområder. Det gør det nemmere at vurdere, om ønsket er en ny lejlighed i La Zenia, et rækkehus i Villamartin eller en villa længere mod Pilar de la Horadada.
Den rigtige boligfinansiering skal ikke presse jeres hverdag for at gøre drømmen mulig. Når egenbetalingen, de samlede omkostninger og bankens vilkår er gennemgået i god tid, kan I vælge jeres bolig i Spanien med langt større sikkerhed og glæde.