En bolig på Costa Blanca kan være både en base for ferier, et kommende helårshjem og en investering i mere tid under solen. Men før I forelsker jer i en villa i Ciudad Quesada eller en lejlighed ved stranden i La Zenia, skal økonomien hænge sammen. Sådan finansierer du spansk bolig handler ikke kun om at få et lån godkendt. Det handler også om at have likviditet til købsomkostningerne, vælge en løsning, der passer til jeres liv, og undgå at presse budgettet for hårdt.
For de fleste danske købere findes der tre realistiske veje: finansiering med friværdi eller lån i dansk bolig, et lån i en spansk bank eller en kombination af egen opsparing og bankfinansiering. Den rigtige løsning afhænger blandt andet af jeres indkomst, alder, friværdi, ønskede boligtype og af, om boligen skal bruges få uger om året eller være jeres faste hjem.
Start med det samlede boligbudget
Mange tager udgangspunkt i boligens salgspris. Det er forståeligt, men i Spanien er det afgørende at regne hele købet med fra begyndelsen. Ud over prisen skal I normalt afsætte penge til skatter, tinglysning, notar, advokat og andre handelsudgifter. Som en praktisk tommelfingerregel bør I ofte regne med cirka 10-14 procent oven i købsprisen, afhængigt af om det er en nybygget bolig eller en gensalgsbolig, og hvor boligen ligger.
På Costa Blanca South er der forskel på udgifterne ved eksempelvis en ny lejlighed i Orihuela Costa og en eksisterende bungalow i Torrevieja. Ved nybyg er moms og stempelafgift typisk en væsentlig del af regnestykket. Ved gensalg betales der normalt overdragelsesskat. Satser og regler kan ændre sig, så få altid beløbene bekræftet konkret, før I skriver under.
Købsomkostningerne kan spanske banker som udgangspunkt ikke forventes at finansiere fuldt ud. Derfor skal I have en kontant reserve, også når selve boligprisen delvist lånefinansieres. Husk samtidig de løbende udgifter: ejerforening, kommunal ejendomsskat, forsikring, strøm, vand, internet, eventuel poolservice og vedligeholdelse. En moderne lejlighed med fælles pool kan være let at passe, men har ofte fællesudgifter. En villa giver mere privatliv, men også mere ansvar.
Finansiering af spansk bolig gennem dansk bank
For mange danskere er friværdien i boligen hjemme i Danmark den mest overskuelige finansieringskilde. Hvis I ejer en bolig med friværdi, kan banken i nogle tilfælde tilbyde et lån med sikkerhed i den danske ejendom. Det kan være et realkreditlån, et tillægslån eller et banklån, alt efter belåningsgrad og økonomi.
Fordelen er, at I finansierer i danske kroner og har dialogen med en bank, der kender jeres samlede privatøkonomi. Renten og vilkårene kan også være konkurrencedygtige sammenlignet med et udenlandsk lån. For købere, der ønsker en bolig i Spanien uden at binde store kontante beløb, kan det være en praktisk model.
Til gengæld stiller banken naturligvis krav til økonomien. Den vurderer ikke kun friværdien, men også jeres gæld, pensionsforhold, rådighedsbeløb og evne til at betale, hvis renten eller de faste udgifter ændrer sig. Har I planer om at gå på pension inden for få år, bør finansieringen derfor passe til jeres fremtidige indkomst – ikke kun til den løn, I har i dag.
En dansk bank tager normalt ikke pant direkte i boligen i Spanien på samme enkle måde, som den kan i en dansk bolig. Derfor er friværdien eller anden sikkerhed i Danmark ofte central. Det er en væsentlig forskel, som er god at kende, før I begynder boligjagten.
Spansk boliglån som ikke-resident
Det er også muligt at søge lån i en spansk bank. Som dansk køber, der ikke har fast bopæl i Spanien, bliver I normalt vurderet som ikke-residenter. Banken ser på jeres dokumenterede indkomst, eksisterende gæld, opsparing og den bolig, I ønsker at købe.
En spansk bank finansierer ofte omkring 60-70 procent af den laveste værdi af købsprisen og bankens egen vurdering af boligen. Køber I eksempelvis en bolig til 300.000 euro, men bankens vurdering lander lavere, tager banken typisk udgangspunkt i den laveste værdi. I skal derfor kunne betale en væsentlig udbetaling samt alle købsomkostninger selv.
Fordelen ved et spansk lån er, at lånet og boligen er i samme valuta. Det kan gøre budgettet mere enkelt, når de løbende udgifter også betales i euro. Danmark har en tæt valutakobling til euroen, men der kan stadig være mindre kursforskelle og omkostninger ved overførsler, som bør indgå i beregningen.
Ulempen er, at processen kan være mere dokumenttung, og bankens vilkår skal læses grundigt. Der kan være krav om forsikringer, konto i banken eller bestemte produkter. Sammenlign derfor ikke kun renten. Se på den samlede årlige omkostning, gebyrer, løbetid, muligheder for førtidig indfrielse og kravene i låneaftalen.
Kontant køb eller kombineret løsning
Nogle vælger at købe kontant, især hvis de sælger en bolig i Danmark, har opsparing eller ønsker at undgå månedlige ydelser. Det giver en enkel handel og gør jer mindre afhængige af bankens kreditvurdering. I kan også stå stærkere i en forhandling, hvis der ikke er et låneforbehold.
Et kontant køb bør dog ikke tømme hele jeres likviditet. Boligen skal kunne vedligeholdes, og der kan komme uforudsete udgifter efter overtagelsen. Det gælder særligt ved gensalgsboliger, hvor aircondition, tagterrasse, hvidevarer eller fællesinstallationer kan kræve opmærksomhed.
En mellemvej er at betale en stor del kontant og finansiere resten via Danmark eller Spanien. Den løsning kan give luft i økonomien og samtidig holde den månedlige ydelse på et fornuftigt niveau. Der findes ikke én rigtig procentfordeling. For nogle giver 50 procent kontant bedst ro i maven, mens andre foretrækker at bevare opsparing og optage et større lån.
Dokumenterne skal være klar før drømmeboligen dukker op
Den bedste finansiering er ikke meget værd, hvis den forsinker jer, når den rette bolig kommer på markedet. I populære områder som Punta Prima, Villamartin og Pilar de la Horadada kan velprissatte boliger få hurtig interesse. En realistisk forhåndsvurdering af økonomien giver jer mulighed for at handle mere trygt.
Ved ansøgning om spansk lån vil banken ofte bede om dokumentation som pas, NIE-nummer eller dokumentation for ansøgning, årsopgørelser, lønsedler eller pensionsudbetalinger, kontoudtog, oplysninger om eksisterende lån og dokumentation for opsparing. Selvstændige skal sædvanligvis forvente at aflevere mere omfattende materiale om virksomhed og indtjening.
Dokumenterne skal ofte oversættes eller præsenteres på en måde, banken kan behandle. Det kan virke som en detalje, men mangelfuld dokumentation er en hyppig årsag til forsinkelser. Få derfor afklaret bankens krav tidligt, og hold oplysningerne opdaterede undervejs.
Læg også en plan for reservation og betalinger
I Spanien betales boligen sjældent først på overtagelsesdagen. Ved en gensalgsbolig reserveres boligen ofte med et mindre beløb, hvorefter der indgås en privat købsaftale med en større depositumsbetaling. Ved nybyg følger betalingerne typisk en fast plan i takt med byggeriet og frem mod skødeunderskrivelse hos notar.
Det betyder, at finansieringen skal passe til betalingsfristerne. Et dansk lån, der først kan frigives sent, eller et spansk lån uden endelig godkendelse, kan skabe unødigt pres. Skriv heller ikke under på en reservationsaftale eller betal et depositum, før en uvildig spansk advokat har gennemgået de relevante forhold og rådgivet om vilkårene.
Det er også værd at skelne mellem en bankgodkendelse og en egentlig købsbeslutning. Banken kan sige ja til jeres økonomi, men boligens juridiske status, ejerforeningsforhold, eventuelle restancer og lovlighed skal stadig undersøges. Trygt boligkøb i Spanien kræver, at finansiering og juridisk kontrol følges ad.
Når finansieringen skal passe til livet i Spanien
Det laveste månedlige beløb er ikke altid den bedste løsning. Hvis boligen primært skal bruges til ferier, kan en længere løbetid og lavere ydelse give mere plads til rejser, vedligeholdelse og oplevelser. Hvis I snart vil flytte permanent til Spanien, kan det derimod være vigtigere at reducere gælden før pensionen.
Overvej også, om I vil udleje boligen. Lejeindtægter kan være et bidrag til driften, men de bør ikke være den eneste forudsætning for, at økonomien kan hænge sammen. Udlejning medfører administration, skatteregler, slid og perioder uden gæster. Budgettér hellere forsigtigt og se lejeindtægt som en mulighed frem for en garanti.
En bolig i Spanien skal først og fremmest give jer frihed. Når I har afklaret jeres egenbetaling, faste udgifter og finansieringsmuligheder, kan I se på boligerne med langt større ro – og vælge den løsning, der også føles rigtig, når hverdagen under den spanske sol begynder.