Et boligkøb i Spanien bliver langt mere overskueligt, når finansieringen er på plads, før den rigtige bolig dukker op. Denne guide til boliglån i Spanien er skrevet til dig, der køber som dansker og vil kende mulighederne, kravene og de udgifter, der følger med. For mange er det ikke selve boligen, men usikkerheden om lån, dokumenter og bankens vurdering, der skaber flest spørgsmål.
Sådan fungerer boliglån i Spanien
Som udenlandsk køber kan du godt få boliglån i en spansk bank. Banken tager pant i den spanske bolig og vurderer både ejendommen og din økonomi. Hvor meget du kan låne, afhænger derfor ikke kun af salgsprisen, men også af bankens vurdering af boligens værdi og af din samlede betalingsevne.
For købere, der ikke er skattemæssigt bosat i Spanien, ligger finansieringen ofte på omkring 60-70 procent af den laveste værdi af købspris og bankens vurdering. Køber du eksempelvis en bolig til 250.000 euro, skal du derfor som udgangspunkt have en betydelig egenbetaling. Hvis banken vurderer boligen lavere end aftalt købspris, kan din egenbetaling blive endnu større.
Det er en væsentlig forskel fra det danske system. I Spanien skal du typisk selv kunne betale både den del af købsprisen, der ikke finansieres, og handelsomkostningerne. Som tommelfingerregel afsætter mange købere 10-15 procent af købsprisen til skatter og omkostninger, afhængigt af om boligen er nybyggeri eller gensalg, pris og kommune.
Spansk banklån eller finansiering i Danmark?
Der findes ikke én rigtig løsning for alle. Nogle vælger et lån i en spansk bank, fordi finansieringen følger boligen og foregår i euro. Andre bruger friværdi i dansk bolig, opsparing eller en dansk bankløsning. Det afgørende er at sammenligne den samlede økonomi, ikke kun den rente, der står øverst i tilbuddet.
Et spansk boliglån passer ofte godt, hvis du ønsker at bevare en del af din likviditet, eller hvis det er mest naturligt, at lån og bolig ligger i samme valuta. Du skal dog være opmærksom på, at ydelsen betales i euro. Har du din indkomst i danske kroner, vil valutakursen mellem euro og kroner kunne påvirke dit månedlige budget, selv om kursudsvingene normalt er begrænsede.
Dansk finansiering kan være enkel, hvis du har friværdi i en bolig i Danmark og foretrækker at have hele din bankforretning samlet. Til gengæld belåner du i så fald ofte din danske økonomi frem for den spanske ejendom. Det kan være en god løsning, men den skal passe til dine planer: Skal boligen være feriebolig, helårsbolig eller en investering, og hvad sker der med økonomien, hvis I senere vil sælge enten den danske eller den spanske bolig?
En god sammenligning ser blandt andet på rente, løbetid, etableringsudgifter, mulighed for førtidig indfrielse, valutaforhold og krav om bankprodukter. Det er almindeligt, at spanske banker tilbyder bedre vilkår, hvis du samler eksempelvis lønkonto, forsikring eller kort hos dem. Vurder altid, om den samlede pakke faktisk er fordelagtig for jer.
Hvad ser banken på?
Den spanske bank vil have dokumentation for, at I kan betale ydelsen både nu og på længere sigt. For lønmodtagere handler det typisk om ansættelse, lønsedler, årsopgørelser og kontoudtog. Selvstændige skal normalt forvente en mere detaljeret gennemgang af regnskaber, indkomst og virksomhedens stabilitet. Pensionister skal kunne dokumentere pension, opsparing og eventuelle øvrige indtægter.
Banken ser også på jeres eksisterende lån, faste udgifter og familieforhold. Har I indtægter fra udlejning, investeringer eller ejendom i Danmark, kan det styrke sagen, men materialet skal være klart og let at kontrollere. Dokumenter på dansk kan i nogle tilfælde kræve oversættelse eller yderligere forklaring.
Det hjælper at samle materialet i god tid. I vil ofte blive bedt om pas, NIE-nummer, dokumentation for adresse og civilstand, skatteoplysninger, løndokumentation, kontoudtog og en oversigt over aktiver og gæld. Kravene varierer fra bank til bank, og en godkendelse er først reel, når banken har gennemgået både økonomien og den konkrete bolig.
Boligvurderingen kan ændre regnestykket
Inden banken giver det endelige lånetilbud, bestilles normalt en officiel vurdering af boligen. Vurderingsmanden ser blandt andet på beliggenhed, stand, størrelse, lovlig registrering og sammenlignelige handler. Det er ikke en byggeteknisk gennemgang og heller ikke en garanti for, at boligen er uden fejl.
Er vurderingen lavere end købsprisen, beregner banken ofte sit lån ud fra den lavere værdi. Det kan ske, hvis prisen er høj i forhold til lignende boliger, hvis markedet har flyttet sig, eller hvis særlige forhold ved ejendommen gør den vanskeligere at belåne. Derfor bør dit budget altid rumme lidt luft frem for at være beregnet helt til grænsen.
Renter, løbetid og den månedlige ydelse
Spanske boliglån kan tilbydes med fast rente, variabel rente eller en blanding af begge. Et fastforrentet lån giver forudsigelighed og er ofte relevant, hvis du vil kende ydelsen mange år frem. Den variable rente følger typisk en markedsrente som Euribor plus bankens tillæg, hvilket betyder, at ydelsen kan ændre sig over tid.
Den laveste startrente er derfor ikke altid den bedste. Hvis I har god plads i økonomien og en kortere tidshorisont, kan en variabel model være relevant. Hvis boligen skal være jeres faste base i mange år, kan stabilitet være mere værd end en lidt lavere rente her og nu. Bed altid om et eksempel på ydelsen ved forskellige renteniveauer, så I kan se, hvad en rentestigning betyder i praksis.
Løbetiden afhænger af alder, indkomst og bankens regler. Mange banker ønsker, at lånet er indfriet, inden låntager når en bestemt alder, og det kan påvirke både maksimal løbetid og månedlig ydelse. Er I to købere med forskellig alder, bør I få afklaret, hvordan banken beregner sagen.
Husk udgifterne, som ikke er lånet
Selv med et lånetilsagn skal der være styr på hele boligbudgettet. Ved køb kommer skatter og omkostninger til blandt andet advokat, notar, tinglysning og registrering. Ved lån kan der desuden være udgifter til vurdering og eventuelle bankrelaterede produkter. Reglerne for, hvilke omkostninger banken eller køber betaler, kan ændre sig og afhænger af den konkrete låneaftale, så få det skriftligt oplyst, før du underskriver.
Efter overtagelsen kommer de løbende udgifter: fællesudgifter i urbanisationen, kommunal ejendomsskat, forsikring, el, vand, internet og vedligeholdelse. Ved feriebolig skal du også tage højde for udgifter i de måneder, hvor boligen står tom. Vil du udleje, kan lejeindtægten være en del af økonomien, men den bør ikke være den eneste forudsætning for, at budgettet holder.
Sådan står du stærkere over for banken
Start ikke med at vælge bank ud fra en enkelt rentesats. Begynd med et realistisk samlet budget og en klar egenbetaling. Det giver ro i forhandlingen og gør det lettere at handle, når den rigtige villa, lejlighed eller bungalow i eksempelvis Orihuela Costa, Torrevieja eller Pilar de la Horadada bliver sat til salg.
Få derefter afklaret din finansiering, før du lægger reservation på en bolig. En indledende vurdering fra bank eller rådgiver er ikke det samme som et endeligt lånetilbud, men den fortæller, hvilken prisklasse der er forsvarlig. Undgå at underskrive en reservationsaftale uden at kende fristerne og betingelserne, hvis finansieringen ikke falder på plads.
Hos DK Til Spanien oplever vi, at det skaber mest tryghed, når boligvalg, finansiering og den juridiske proces tænkes sammen fra begyndelsen. Den rigtige bolig er ikke nødvendigvis den, banken vil låne mest til, men den, der også giver plads til det liv i Spanien, I ønsker jer.
Tag derfor udgangspunkt i jeres egen økonomi, ikke i bankens maksimale beløb. Når der er luft til både renter, driftsudgifter og uforudsete udgifter, bliver nøglerne til boligen i Spanien starten på noget rart – ikke begyndelsen på et stramt regnestykke.