En bolig i Spanien bliver sjældent kun valgt med hjertet. Når den rigtige lejlighed ved stranden, villaen nær golfbanen eller rækkehuset i et kendt område på Costa Blanca dukker op, kommer det helt praktiske spørgsmål hurtigt: Kan danskere få boliglån i Spanien? Ja, det kan de ofte. Men finansieringen fungerer anderledes end i Danmark, og det er klogt at kende rammerne, før I skriver under på en reservationsaftale.
For de fleste danske købere er et spansk boliglån en mulig del af finansieringen, men ikke nødvendigvis den eneste eller bedste løsning. Valget afhænger af jeres opsparing, indkomst, alder, skatteforhold og af, om boligen skal bruges som feriebolig, investering eller fast bopæl. Den gode løsning er den, der både gør købet muligt nu og føles overskuelig, når hverdagen starter i Spanien.
Kan danskere få boliglån i Spanien som ikke-residenter?
Danskere, der bor og betaler skat i Danmark, betragtes normalt som ikke-residenter i Spanien. Spanske banker låner også ud til denne købergruppe, især når økonomien er veldokumenteret, og boligen har en realistisk værdi. Banken tager pant i den spanske ejendom, præcis som man kender det fra et dansk boligkøb.
Som ikke-resident kan man ofte forvente, at banken finansierer omkring 60-70 procent af den laveste værdi af købsprisen og bankens egen vurdering. Hvis I køber for 300.000 euro, men bankens vurderingsmand sætter værdien lavere, beregnes lånet som regel ud fra den lavere vurdering. Derfor bør man ikke planlægge finansieringen helt til kanten.
Er I skattemæssigt residenter i Spanien, kan lånemuligheden i nogle tilfælde være højere. Til gengæld vil banken se på jeres samlede situation som personer bosat i Spanien, herunder spansk indkomst, skatteforhold og faste udgifter. Reglerne er ikke ens fra bank til bank, og den konkrete ejendom spiller også en rolle.
Regn med egenbetaling og købsomkostninger
Et spansk lån dækker normalt ikke handelsomkostningerne. Det betyder, at danske købere typisk skal kunne betale både den del af købesummen, banken ikke finansierer, og alle omkostningerne ved handlen med egne midler.
Ved et almindeligt gensalgskøb på Costa Blanca skal I som tommelfingerregel afsætte omkring 10-14 procent af købsprisen til skat, notar, tinglysning, juridisk bistand og øvrige udgifter. Ved nybyggeri er sammensætningen af afgifter anderledes, men I skal stadig budgettere med en betydelig ekstraudgift ud over selve boligens pris.
Køber I eksempelvis en bolig til 250.000 euro, og banken tilbyder 70 procent finansiering, skal I selv finde 75.000 euro til købesummen. Dertil kommer købsomkostningerne. Det er netop her, mange får den første vigtige realitetstest: Er der luft nok i økonomien til både udbetaling, omkostninger, møblering og den reserve, der giver ro bagefter?
Det er også værd at skelne mellem en bolig, der er økonomisk mulig, og en bolig, der er økonomisk behagelig at eje. Fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring, strøm, vand, vedligeholdelse og eventuel udlejning skal passe ind i det samlede budget. En lav månedlig ydelse på lånet fortæller ikke hele historien.
Hvad ser den spanske bank på?
Spanske banker vil kunne se en klar og dokumenterbar økonomi. For lønmodtagere betyder det typisk ansættelseskontrakt, lønsedler, årsopgørelser og kontoudtog. Selvstændige skal ofte levere mere omfattende materiale, fordi banken skal kunne vurdere virksomhedens stabile indtjening over tid.
Banken ser især på forholdet mellem indkomst og faste forpligtelser. Har I allerede lån til bolig, bil eller fritidshus i Danmark, indgår de i vurderingen. Det samme gør kreditkortgæld og andre løbende forpligtelser. En høj opsparing er positiv, men den erstatter ikke nødvendigvis en indkomst, banken vurderer som stabil.
I skal normalt også bruge pas, spansk NIE-nummer, dokumentation for bopæl og oplysninger om den bolig, I ønsker at købe. Banken vil bestille eller kræve en officiel vurdering af ejendommen. Den vurdering er ikke kun en formalitet. Den er afgørende for, hvor stort lånet kan blive.
Dokumentationen skal ofte oversættes eller kunne forstås af banken. Det er en god idé at samle materialet tidligt og sikre, at navne, adresser og beløb stemmer overens på tværs af dokumenterne. Små uoverensstemmelser kan forsinke processen på et tidspunkt, hvor sælgeren forventer hurtig afklaring.
Alder og lånets løbetid
Alder har betydning, fordi mange spanske banker ønsker, at lånet er indfriet, før den ældste låntager når en bestemt alder. Grænsen varierer, men ligger ofte omkring 70-75 år, nogle gange højere. Det kan betyde en kortere løbetid og dermed en højere månedlig ydelse for købere tæt på pensionen.
Det er ikke et argument for at opgive finansiering. Det er et argument for at få regnet på mulighederne tidligt. Nogle vælger en større egenbetaling, andre en billigere bolig, og nogle kombinerer spansk finansiering med friværdi eller opsparing i Danmark.
Spansk boliglån eller finansiering fra Danmark?
Der findes ikke ét rigtigt svar. Et lån i Spanien har den klare fordel, at det er knyttet direkte til den ejendom, I køber. I behøver ikke stille sikkerhed i jeres danske helårsbolig, og mange oplever det som en mere afgrænset løsning.
Omvendt kan finansiering via Danmark i nogle tilfælde være billigere eller enklere, hvis I har friværdi og en god relation til jeres bank. Her skal I dog være opmærksomme på, at danske banker kan have forskellige regler for belåning med henblik på bolig i udlandet. De vil typisk ikke tage pant i den spanske bolig på samme måde som en spansk bank, men i stedet se på jeres danske aktiver og samlede økonomi.
Det giver mening at indhente flere konkrete beregninger, før I vælger. Sammenlign ikke kun renten. Se også på oprettelsesomkostninger, vurderingsudgift, bankens krav om forsikringer, løbetid, mulighed for ekstraordinære afdrag og konsekvensen, hvis I vil sælge boligen efter nogle år.
Lånet vil som regel være i euro. Har I indtægt og opsparing i danske kroner, bør I forstå valutaforskellen, også selv om kronen historisk har ligget tæt på euroen. Ved en lang løbetid kan små ændringer påvirke den reelle udgift målt i kroner.
Vælg rente og vilkår med åbne øjne
I Spanien kan der være både fastforrentede, variabelt forrentede og blandede lån. Den variable rente er ofte knyttet til Euribor med et tillæg fra banken. Den faste rente giver mere forudsigelighed, mens en blandet model kan have fast rente i de første år og derefter variabel rente.
Hvad der passer bedst, afhænger af jeres økonomi og risikovillighed. Hvis den månedlige ydelse skal være stabil for at passe til pensionsbudgettet, kan en fast rente være værd at betale lidt ekstra for. Hvis I har god økonomisk luft og forventer at indfri eller sælge inden for få år, kan andre vilkår være relevante.
Læs altid bankens samlede tilbud. Nogle banker tilbyder bedre rente, hvis I samler forsikring eller andre produkter hos dem. Det kan være en fordel, men kun hvis de samlede omkostninger fortsat er fornuftige. Der skal også være klarhed over gebyrer ved oprettelse, førtidig indfrielse og ændringer i lånet.
Finansiering skal være på plads før den endelige underskrift
På et aktivt marked kan den rigtige bolig blive reserveret hurtigt. Det betyder ikke, at man bør betale et depositum uden at kende sin finansiering. En reservation eller privat købsaftale kan indebære, at et indbetalt beløb er på spil, hvis købet ikke gennemføres efter aftalen.
Få derfor en realistisk forhåndsvurdering af jeres økonomi, inden I går langt i processen. Når I har fundet en bolig, skal den juridiske gennemgang, bankens vurdering og de konkrete lånevilkår falde på plads i den rigtige rækkefølge. Særligt ved nybyggeri kan betalingsplanen kræve god planlægning, fordi dele af købesummen betales undervejs i byggeriet.
En erfaren rådgiver på købers side kan hjælpe med at skabe overblik mellem ejendom, bank, advokat og notar. Hos DK Til Spanien møder vi ofte købere, som er fuldt klar til at købe, men som først får ro i maven, når finansieringen er sat i system på dansk og uden løse antagelser.
Tre spørgsmål, mange danske købere stiller
Kan jeg få lånet alene på baggrund af pensionsindkomst?
Det kan være muligt, hvis pensionen er stabil og kan dokumenteres, men banken vurderer hver sag individuelt. Alder, øvrig gæld, egenbetaling og lånets løbetid får ofte større betydning i denne situation.
Kan banken finansiere en bolig, der skal udlejes?
Nogle banker accepterer, at boligen lejlighedsvis udlejes, men de regner ikke altid forventede lejeindtægter med som sikker indkomst. I bør kunne bære lånet, også hvis udlejningen bliver lavere end forventet eller helt udebliver i en periode.
Hvor lang tid tager det at få et boliglån i Spanien?
Tidsforbruget afhænger af banken, jeres dokumentation og vurderingen af boligen. Regn med flere uger frem for få dage, og giv processen ekstra tid, hvis dokumenter skal oversættes, eller hvis købet omfatter nybyggeri.
Den bedste start er ikke at vælge bank eller bolig først, men at kende jeres økonomiske ramme. Når budget, udbetaling og ønsket månedlig ydelse er realistiske, bliver det langt lettere at sige ja til den bolig i Spanien, der også føles rigtig, når solen skinner på terrassen.