En lejlighed med terrasse i Torrevieja, en villa nær golfbanerne i Villamartin eller et rækkehus tæt på stranden i Pilar de la Horadada kan være mere end en feriedrøm. Men før man forelsker sig i udsigten, kommer spørgsmålet næsten altid: Må udlændinge købe ejendom i Spanien? Ja, det må de. Som dansker kan du som udgangspunkt frit købe bolig i Spanien, uanset om den skal bruges til ferie, udlejning, pensionistliv eller fast bopæl.
Det betyder dog ikke, at købet fungerer som hjemme i Danmark. Den spanske proces har sine egne dokumenter, frister, skatter og fagpersoner. Med det rette overblik er det en håndterbar proces – men det er en proces, der bør tages alvorligt fra første besigtigelse til skødet er tinglyst.
Må udlændinge købe ejendom i Spanien?
Spanien har ingen generel regel, som forbyder udlændinge at købe ejendom. Det gælder både EU-borgere, herunder danskere, og købere fra lande uden for EU. Du behøver heller ikke at være bosat i Spanien, have spansk statsborgerskab eller have en spansk indkomst for at købe en feriebolig.
Du kan købe alene, sammen med din ægtefælle eller samlever, gennem et selskab eller i visse tilfælde sammen med familiemedlemmer. Hvilken ejerform der passer bedst, afhænger blandt andet af finansiering, arveønsker, skattemæssige forhold og hvem der faktisk skal eje boligen. Derfor bør ejerforholdene afklares, før reservationsaftalen bliver underskrevet – ikke først når skødet skal udformes.
Der findes enkelte særlige situationer. Ejendomme tæt på visse militære områder eller grænsezoner kan kræve ekstra tilladelser for bestemte nationaliteter. Det er ikke noget, der normalt påvirker danske købere på Costa Blanca South, men det understreger, hvorfor den konkrete ejendom altid skal undersøges ordentligt.
NIE-nummeret er din nøgle til købet
Det første praktiske krav er et NIE-nummer, Número de Identidad de Extranjero. Det er dit personlige identifikationsnummer som udlænding i Spanien og bruges blandt andet ved boligkøb, skattebetaling, bankforhold og forsyningsaftaler.
Et NIE-nummer er ikke det samme som opholdstilladelse eller skattemæssigt bopæl i Spanien. Det er alene et identifikationsnummer. Du kan derfor godt få NIE og købe bolig, selv om du fortsat bor fast i Danmark og kun bruger boligen få uger eller måneder om året.
NIE kan søges i Spanien eller via den spanske ambassade eller et konsulat. I praksis vælger mange købere at lade en advokat eller en repræsentant hjælpe med processen via fuldmagt. Det kan være en fordel, når tidsplanen er stram, men fuldmagten skal være præcis og udstedt til en person, du har fuld tillid til.
Sådan foregår et boligkøb i Spanien
Når du har fundet den rigtige bolig, starter den del, hvor ro og grundighed betyder mest. En attraktiv bolig kan blive solgt hurtigt, særligt i populære områder som La Zenia, Punta Prima, Campoamor og Orihuela Costa. Men hurtig handel må aldrig blive til forhastet handel.
Ofte reserveres boligen først mod et mindre reservationsbeløb. Herefter får købers advokat tid til at gennemgå dokumenterne og kontrollere, om der er juridiske eller økonomiske forhold, som skal løses. Hvis alt er i orden, følger normalt en privat købsaftale, hvor køber indbetaler en større del af købesummen. Den endelige overtagelse sker hos notaren, hvor skødet underskrives, restbeløbet betales, og nøglerne udleveres.
En handel kan se lidt anderledes ud ved nybyggeri. Her køber du ofte på tegning eller mens byggeriet stadig er i gang. Betalingerne sker da i rater, og det er afgørende at kontrollere byggetilladelse, afleveringsdato, specifikationer, bankgarantier for indbetalinger og hvad der helt konkret er inkluderet i prisen. Et møbleret modelhus er ikke nødvendigvis det samme som den bolig, du overtager.
Ved en gensalgsbolig er fokus typisk på eksisterende forhold: Er boligen lovligt registreret? Stemmer boligens arealer med dokumenterne? Er der gæld til ejerforening, kommune eller forsyningsselskaber? Findes der ulovlige tilbygninger, og er pool, terrasse eller lukket altan korrekt godkendt? Det er spørgsmål, som en uafhængig advokat skal undersøge.
Brug en uafhængig advokat – også når alt ser rigtigt ud
I Spanien repræsenterer notaren ikke køber eller sælger på samme måde, som mange danskere forventer hjemmefra. Notaren kontrollerer og bekræfter centrale formelle forhold omkring skødet, men udfører ikke en fuld juridisk købergennemgang på købers vegne.
Derfor bør du altid have din egen, uafhængige advokat. Advokaten bør blandt andet gennemgå ejendomsregisteret, kontrollere sælgers ejerret, undersøge hæftelser, kontrollere kommunale forhold og sikre korrekt håndtering af betalinger og skatter. Ved køb i en ejerforening bør vedkommende også se på fællesudgifter, vedligeholdelsesforpligtelser og eventuel gæld.
Det er fristende at se juridisk rådgivning som en ekstra udgift, især hvis boligen virker ukompliceret. Men det er netop en udgift, der kan beskytte mod dyre fejl. En god rådgiver forklarer ikke kun, hvad du skal skrive under på, men også hvad du bør reagere på før underskriften.
Hvad koster det ud over boligens pris?
For mange danske købere er den største overraskelse ikke, om de må købe, men de samlede omkostninger. Ved køb af en gensalgsbolig i Alicante-provinsen skal du typisk regne med overdragelsesskat på omkring 10 procent af købesummen. Ved nybyggeri er der normalt 10 procent moms samt dokumentafgift, som i Valencia-regionen ofte ligger på 1,5 procent. Satser kan ændre sig, så de skal altid bekræftes for den konkrete handel.
Dertil kommer blandt andet advokat, notar, tinglysning, administration og eventuelt gebyrer til bank eller valutaveksling. Som tommelfingerregel lægger mange købere 12-14 procent oven i prisen ved en gensalgsbolig, mens nybyggeri ofte kræver en lidt højere samlet reserve.
Når boligen er overtaget, kommer de løbende udgifter. Det kan være kommunal ejendomsskat, renovation, forsikring, el, vand, internet og fællesudgifter til eksempelvis pool, haveanlæg, elevator eller sikkerhed i urbanisationen. Har du ikke fast bopæl i Spanien, kan der også være spansk skat for ikke-residente boligejere, selv hvis boligen ikke udlejes.
Udgifterne varierer meget. En billig lejlighed kan have høje fællesudgifter, hvis komplekset har mange faciliteter, mens en villa kan kræve mere løbende vedligeholdelse til pool, have og klimaanlæg. Kig derfor på den samlede økonomi og ikke kun salgsprisen.
Finansiering og betaling kræver planlægning
Du kan købe kontant, finansiere via friværdi i Danmark eller ansøge om lån i en spansk bank. Spansk finansiering til ikke-residente er mulig, men banken låner ofte en mindre andel af vurderingen eller købsprisen end danske købere er vant til. Banken vil desuden gennemgå indkomst, gæld, årsopgørelser, kontoudtog og dokumentation for pengenes oprindelse.
Spanske banker og myndigheder har skrappe regler mod hvidvask. Derfor skal alle betalinger være gennemsigtige og kunne dokumenteres. Det er ikke stedet at improvisere med kontanter, uformelle lån mellem familiemedlemmer eller uklare overførsler. Planlæg bankforhold og valutaoverførsler i god tid, særligt hvis købsaftalen har faste betalingsfrister.
Et boligkøb er også et valg af område og hverdag
Juridisk kan du købe næsten overalt, men det rigtige område afhænger af livet, du ønsker i boligen. Vil du gå til restauranter og strand året rundt? Ønsker du golf, ro, dansk netværk, nærhed til lufthavn eller mulighed for udlejning? Skal boligen bruges i korte ferier, eller forestiller I jer at bo der i flere måneder ad gangen?
Costa Blanca South er populær, fordi klimaet er stabilt, infrastrukturen er god, og boligudvalget er bredt. Men områderne er ikke ens. En bolig i centralt Torrevieja giver noget andet end en villa i udkanten af Ciudad Quesada eller en lejlighed tæt på strandene ved Mil Palmeras. Besøg gerne området på forskellige tidspunkter af dagen, og vær opmærksom på støj, parkering, afstande, trapper og helårsliv – ikke kun udsigt og sol på fremvisningsdagen.
Hos DK Til Spanien møder vi ofte købere, der bliver mest tilfredse, når de har givet sig selv tid til at sammenligne både boliger og områder. Lokal erfaring kan ikke erstatte dine egne ønsker, men den kan gøre det lettere at stille de rigtige spørgsmål, før du binder dig.
Den bedste start er derfor ikke at lede efter den hurtigste vej til en underskrift. Start med at afklare, hvordan boligen skal bruges, hvad den reelt må koste hver måned, og hvilken hjælp du vil have omkring købet. Når de tre ting er på plads, bliver drømmen om en bolig i Spanien langt mere tryg at handle på.