Et ejendomsskøde i Spanien er ikke blot en formalitet på dagen, hvor du får nøglerne. Det er det centrale dokument, der fastslår, hvem der køber boligen, hvad der præcist købes, og på hvilke vilkår handlen gennemføres. Derfor skal skødet ses som resultatet af et grundigt forarbejde – ikke som begyndelsen på det.
For danske købere kan den spanske proces virke uvant. I Danmark er mange vant til en bestemt arbejdsgang med bank, advokat, tinglysning og overtagelse. I Spanien er rækkefølgen og dokumenterne anderledes, og der er flere registre og myndigheder, som skal stemme overens. Med den rette rådgivning er processen overskuelig, men detaljerne skal være på plads, før du underskriver hos notaren.
Hvad er et ejendomsskøde i Spanien?
Det spanske skøde kaldes normalt en escritura pública de compraventa. Det underskrives hos en spansk notar af køber og sælger eller deres juridiske repræsentanter. Her fremgår blandt andet købesummen, parternes oplysninger, ejendommens registrerede data, betalingsform og eventuelle forbehold eller hæftelser.
Notaren er en offentlig embedsmand, der kontrollerer en række formelle forhold og bekræfter underskrifterne. Notaren er dog ikke din personlige rådgiver og repræsenterer hverken køber eller sælger. Notarens rolle må derfor ikke forveksles med en uafhængig advokats rolle. Som køber har du brug for en rådgiver, der alene varetager dine interesser og undersøger boligen, inden skødet underskrives.
Efter underskriften sendes skødet til ejendomsregistret, Registro de la Propiedad, hvor købers ejerskab registreres. Først når registreringen er gennemført, er dit navn indført som ejer i det officielle register. Du modtager typisk først en kopi af skødet kort efter underskrift og senere den registrerede original eller dokumentation for registreringen.
Skødet er kun så sikkert som forarbejdet
Det afgørende arbejde foregår, før I møder op hos notaren. Der skal blandt andet indhentes og gennemgås en aktuel registerudskrift, ofte kaldet en nota simple. Den viser, hvem der er registreret ejer, ejendommens beskrivelse og om der er registreret pant, udlæg, brugsrettigheder eller andre hæftelser.
Hvis der eksempelvis er et eksisterende realkreditlån på boligen, skal det håndteres korrekt i forbindelse med handlen. Det kan ske ved, at lånet indfries af sælger ved skødeunderskrivelsen, men det er vigtigt at sikre, at pantet også bliver slettet efterfølgende. En mundtlig forsikring om, at gælden er betalt, er ikke nok.
Det er også nødvendigt at kontrollere, at oplysningerne i ejendomsregistret passer med boligens faktiske indretning og areal. I Spanien kan der være forskel mellem registreret areal, matrikeloplysninger og det, der reelt er bygget. En overdækket terrasse, en tilbygning eller en lukket balkon kan se helt naturlig ud, men den skal være lovligt opført og korrekt registreret, hvis det er relevant.
Matrikel og ejendomsregister er ikke det samme
To dokumenter bliver ofte nævnt i forbindelse med en spansk bolighandel: ejendomsregisteret og matriklen, Catastro. Ejendomsregisteret dokumenterer de juridiske ejerforhold og registrerede hæftelser. Matrikeloplysningerne bruges blandt andet til skattemæssige og administrative formål og beskriver grund, bygning og referenceoplysninger.
Ideelt set stemmer de to systemer overens. Hvis de ikke gør, behøver det ikke at stoppe handlen, men uoverensstemmelsen skal forklares og vurderes. Det afhænger af, om der er tale om en mindre teknisk forskel, en gammel fejl eller en væsentlig ulovlig ændring af ejendommen. Det kan få betydning ved senere salg, forsikring, finansiering eller større renovering.
Hvilke forhold skal være afklaret før underskrift?
En tryg handel kræver mere end at vide, hvem der ejer boligen. Der skal også undersøges, om sælger har betalt løbende forpligtelser. På en lejlighed eller et rækkehus i et boligfællesskab, en comunidad de propietarios, bør der indhentes en attest på, at fællesudgifterne er betalt. Køber kan i visse tilfælde blive mødt af krav vedrørende restancer fra sælger.
Ejendomsskatten, IBI, skal ligeledes være betalt og fordeles korrekt mellem parterne. Derudover undersøges typisk affaldsafgift, eventuelle lokale afgifter og forsyningsforhold. For boliger på Costa Blanca South er det også relevant at se på, om vand, el og eventuelt gas kan overdrages uden problemer, og om der foreligger særlige aftaler i urbanisationen.
Ved villaer bør man være ekstra opmærksom på grundgrænser, pool, udhuse og eventuelle udvidelser. Ved nyere boliger skal byggetilladelser, ibrugtagningstilladelse og lovpligtige garantier være på plads. Ved gensalgsboliger kan boligens alder betyde, at dokumentationen ser anderledes ud. Det er ikke ensbetydende med, at der er et problem, men det kræver lokal viden at vurdere materialet rigtigt.
Købsaftalen beskytter dig før skødet
Langt de fleste handler starter med en reservationsaftale og derefter en privat købsaftale. Her aftaler parterne pris, overtagelsesdato, depositum og de betingelser, der skal være opfyldt, før skødet underskrives.
Det er her, det er vigtigt ikke at skrive under for hurtigt. Når et depositum er betalt, kan det være svært og dyrt at træde tilbage, hvis aftalen ikke indeholder de nødvendige forbehold. Købsaftalen bør derfor først underskrives, når de centrale juridiske undersøgelser er gennemført, eller når der er formuleret klare betingelser for eksempelvis dokumentkontrol, finansiering eller salg af egen bolig.
I mange spanske handler bruges en aftaleform, hvor køber mister depositummet ved uberettiget tilbagetrækning, mens sælger skal betale det dobbelte tilbage, hvis sælger springer fra. Den kan være praktisk, men konsekvenserne er reelle. Derfor skal du kende både frister og betingelser, før du accepterer aftalen.
Sådan foregår dagen hos notaren
På skødedagen skal køber normalt have et spansk NIE-nummer, som er identifikationsnummeret for udlændinge, samt dokumentation for betaling og midlernes oprindelse. Spanske regler mod hvidvask betyder, at bank og notar kan bede om dokumentation for, hvor pengene kommer fra. Det gælder også, når købesummen kommer fra en dansk konto eller fra salg af bolig i Danmark.
Inden underskriften gennemgås skødet. Købesummen betales efter den aftalte model, ofte med bankcheck eller bankoverførsel, og nøglerne overdrages som regel samtidig. Hvis du ikke selv kan være til stede, kan det i mange tilfælde løses med en notarielt bekræftet fuldmagt. Det kræver dog omhyggelig planlægning, så fuldmagten er gyldig og dækker præcis den ønskede handling.
Efterfølgende håndteres skatter og registrering. Ved køb af gensalgsbolig betales der normalt overdragelsesskat, ITP. Ved nybyggeri er der typisk moms og stempelafgift i stedet. Satser og regler varierer afhængigt af region, boligtype og situation, så du bør altid få de konkrete omkostninger beregnet før købet – ikke først, når drømmeboligen er fundet.
Særligt om nybyggeri og projektboliger
Ved køb direkte fra en bygherre er der ekstra forhold at være opmærksom på. Betalinger under byggeriet skal normalt være sikret med bankgaranti eller forsikring, og betalingsplanen skal fremgå tydeligt. Det er også vigtigt at kontrollere, hvad der præcist er inkluderet i prisen: Hvidevarer, aircondition, belysning, pool, haveanlæg og parkeringsplads kan være beskrevet forskelligt fra projekt til projekt.
Skødet på en ny bolig kan først underskrives, når boligen kan lovligt overdrages. Inden da skal relevant ibrugtagningsdokumentation foreligge. Det gælder også, selv om boligen ser færdig ud ved en besigtigelse. En afsluttende gennemgang før overtagelse er en god idé, så fejl og mangler kan dokumenteres og håndteres med bygherren.
Behold dokumenterne, også efter registreringen
Når ejendomsskødet i Spanien er registreret, bør du gemme skøde, betalingsbilag, skattedokumenter, forsikring, fællesskabsoplysninger og forsyningsaftaler samlet. Dokumenterne bliver relevante ved videresalg, arv, udlejning, forsikring og eventuelle spørgsmål fra skattemyndighederne.
Det er også en fordel at skabe overblik over de årlige udgifter fra starten. Ejendomsskat, fællesudgifter, forsikring, forsyning og ikke-residentskat er en del af det løbende ejerskab. Når du kender dem på forhånd, bliver beslutningen om boligtype og område mere realistisk. En lejlighed med fælles pool og elevator kan have højere fællesudgifter, mens en villa typisk kræver mere individuel vedligeholdelse.
Hos DK Til Spanien møder vi ofte købere, der er godt forberedt på boligjagten, men som først bliver opmærksomme på skødets og dokumentkontrollens betydning, når de har fundet den rigtige bolig. Det bedste tidspunkt at få styr på processen er imidlertid før reservationsaftalen ligger på bordet. Så kan du vælge med ro, stille de rigtige spørgsmål og glæde dig til nøglerne uden unødige overraskelser.