En bolig ved Costa Blanca kan være inden for rækkevidde, selv om hele købesummen ikke står på kontoen. Men et boliglån Spanien fungerer ikke helt som finansiering af en bolig i Danmark. Bankens vurdering, krav til dokumentation og den kontante udbetaling skal afklares tidligt, så drømmeboligen ikke bliver valgt på et budget, der senere viser sig at være for stramt.
For danske købere er den bedste start derfor ikke at kigge på, hvor meget banken måske vil låne. Start i stedet med den samlede ramme: egenkapital, købsomkostninger, løbende udgifter og den månedlige ydelse. Det giver et langt tryggere grundlag, når I skal på fremvisning i eksempelvis Torrevieja, Orihuela Costa, La Zenia eller Pilar de la Horadada.
Sådan adskiller boliglån i Spanien sig fra danske lån
En spansk bank ser først og fremmest på den bolig, der skal stilles som sikkerhed, og på jeres dokumenterede betalingsevne. Som ikke-fastboende i Spanien kan man ofte forvente en belåning på omkring 60-70 procent af bankens vurderingsgrundlag. Det præcise niveau varierer mellem banker, boligtype, alder, indkomst og øvrig økonomi.
Et vigtigt punkt er, at banken normalt regner ud fra den laveste af købssummen og den officielle vurdering af boligen. Køber I for 300.000 euro, men bankens vurdering ender på 280.000 euro, beregnes lånet typisk ud fra de 280.000 euro. Derfor skal der være plads i økonomien til, at en lavere vurdering kan kræve en større kontant betaling.
For en helårsbolig, hvor køberen er skattemæssigt bosat i Spanien, kan belåningen i nogle tilfælde være højere. Det er dog ikke noget, man bør tage for givet. Bankens kreditvurdering er altid individuel, og vilkårene ændrer sig løbende.
Hvor meget skal du selv have med?
Ved køb af en brugt bolig i Valencia-regionen skal der typisk beregnes 10 procent i overdragelsesafgift. Ved nybyggeri gælder normalt 10 procent moms, og der kommer desuden dokumentafgift. Hertil kommer udgifter til advokat, notar, tinglysning, eventuel oversættelse, bank og vurdering.
Som tommelfingerregel er det fornuftigt at have 35-45 procent af den samlede købspris til rådighed, hvis boligen finansieres med et spansk lån. Beløbet dækker både den del af købesummen, banken ikke finansierer, og alle omkostninger ved handlen. Ved nybyggeri, lav bankvurdering eller et ønske om lavere månedlige ydelser kan behovet være større.
Det betyder ikke, at alle skal lægge samme beløb. En køber med høj, stabil pensionsindkomst og lav gæld kan stå stærkere end en køber med samme formue, men højere månedlige forpligtelser. Banken ser på helheden.
Et enkelt regneeksempel
Forestil jer en bolig til 250.000 euro. Hvis banken låner 70 procent, svarer det til 175.000 euro, forudsat at vurderingen matcher købssummen. I skal så selv betale 75.000 euro af prisen. Lægger man cirka 12-14 procent til købsomkostninger, skal den samlede kontante ramme i dette eksempel ligge omkring 105.000-110.000 euro.
Eksemplet er vejledende, ikke et lånetilsagn. Men det viser, hvorfor det ikke er nok kun at fokusere på udbetalingen. Omkostningerne kan ikke normalt finansieres gennem det spanske boliglån.
Spansk banklån eller finansiering i Danmark?
Mange danske købere vælger et lån i en spansk bank, fordi lånet og sikkerheden er knyttet direkte til boligen i Spanien. Det kan være en overskuelig løsning, særligt hvis friværdien i den danske bolig skal bevares. Til gengæld skal banken have omfattende dokumentation, og processen kan tage tid.
Andre finansierer hele eller dele af købet i Danmark, eksempelvis gennem opsparing, friværdi eller omlægning af eksisterende lån. Fordelen kan være, at dialogen foregår med en dansk bank, som allerede kender jeres økonomi. Ulempen er, at I eventuelt belåner aktiver i Danmark for at købe i Spanien. Det skal passe til jeres samlede risikovillighed og planer for fremtiden.
Nogle kombinerer løsningerne: en større kontant betaling eller dansk finansiering til omkostningerne og et mindre lån i Spanien til resten. Der findes ikke én model, der er rigtig for alle. Hvis boligen primært skal bruges som feriebolig, kan en lavere gæld give mere ro i økonomien. Hvis den skal være fast base i Spanien, kan lang løbetid og forudsigelige ydelser få større betydning.
Dokumenterne banken typisk beder om
Spanske banker skal kunne dokumentere, hvor pengene kommer fra, og at lånet kan betales. Forberedelsen er ofte den del, der afgør, om finansieringen forløber smidigt eller trækker ud.
Banken vil typisk bede om pas, NIE-nummer, seneste årsopgørelser, lønsedler eller pensionsspecifikationer, kontoudtog og dokumentation for eksisterende lån og faste udgifter. Selvstændige skal ofte indsende regnskaber og yderligere materiale om virksomhedens indtjening. Ved køb sammen bør begge køberes økonomi dokumenteres.
Materialet skal være opdateret og let at læse. Uklare kontobevægelser, store overførsler uden forklaring eller manglende dokumenter giver ofte ekstra spørgsmål. Derfor er det en fordel at samle alt i god tid, også selv om I endnu ikke har fundet den rigtige bolig.
Rente, løbetid og den reelle månedlige ydelse
Et boliglån i Spanien kan være med fast eller variabel rente. Fast rente giver bedre forudsigelighed, mens variabel rente kan ændre sig med markedsrenten. Hvad der passer bedst, afhænger af, hvor længe I forventer at eje boligen, hvor meget luft der er i budgettet, og hvor trygge I er ved udsving i den månedlige ydelse.
Se altid på mere end den annoncerede rente. Spørg ind til oprettelsesgebyr, vurderingsudgift, krav om bankkonto, forsikring og eventuelle gebyrer ved førtidig indfrielse. Banken kan også have krav til, hvor stor en del af jeres dokumenterede indkomst den samlede gældsydelse må udgøre.
Husk også de faste udgifter, der ligger uden for lånet: ejerforening, kommunal ejendomsskat, forsikring, el, vand og vedligeholdelse. En lejlighed med fælles pool og elevator kan have højere fællesudgifter end en enkel bungalow, mens en villa ofte kræver et større budget til have, pool og løbende drift.
Valuta og overførsel af penge
Boligen og lånet afregnes i euro, mens mange danskere har indkomst og opsparing i kroner. Kronen er tæt knyttet til euroen, men der kan stadig være mindre kursudsving og bankomkostninger ved større overførsler. Det bør indgå i budgettet, især når der betales reservation, depositum og senere den endelige købesum.
Pengestrømmen skal desuden kunne dokumenteres. Undgå derfor improviserede overførsler mellem familiemedlemmer eller konti uden en klar forklaring. Advokaten og banken skal kunne følge pengenes vej, og det er en væsentlig del af et trygt boligkøb i Spanien.
Få finansieringen afklaret før fremvisning
En foreløbig vurdering af jeres muligheder gør det lettere at handle, når den rigtige bolig dukker op. På attraktive beliggenheder nær strand, golf eller byliv kan gode boliger blive reserveret hurtigt. Samtidig beskytter et realistisk budget jer mod at forelske jer i en bolig, hvor både udbetaling og driftsudgifter ender over jeres komfortniveau.
Hos DK Til Spanien kan vi hjælpe med at sætte købsbudget, områdeønsker og den praktiske proces i den rigtige rækkefølge, så I ved, hvad I skal have afklaret, før I tager næste skridt. Den endelige kreditvurdering ligger altid hos banken, og den juridiske rådgivning hos en uafhængig advokat.
Det bedste boligkøb er sjældent den bolig, man kan strække sig længst for at få. Det er den bolig, der også føles rigtig, når renter, fællesudgifter og hverdagen i Spanien er regnet med.