Når man har fundet den rigtige lejlighed, villa eller feriebolig på Costa Blanca, kommer spørgsmålet hurtigt: Hvad koster notar i Spanien? Notarens regning er heldigvis som regel ikke den største post i et spansk boligkøb. Men den er en vigtig del af de samlede købsomkostninger, og den bør ses sammen med skat, tinglysning og juridisk hjælp, før I lægger et realistisk budget.
I Spanien er notaren en offentlig embedsfunktion, som blandt andet bekræfter parternes identitet, gennemgår og bevidner skødet samt registrerer handelen elektronisk. Notaren repræsenterer ikke kun køber eller sælger. Derfor er det stadig klogt at have sin egen uafhængige advokat, der varetager netop jeres interesser før underskrift.
Hvad koster notar i Spanien?
Ved et almindeligt boligkøb vil notarhonoraret ofte ligge omkring 600 til 1.200 euro inkl. moms. Ved mindre, enkle handler kan beløbet være lavere, mens det kan blive højere ved en dyr ejendom, flere købere, fuldmagt, særlige klausuler eller et mere omfattende skøde.
De spanske notartakster er regulerede. Det betyder, at notaren ikke frit kan fastsætte et vilkårligt honorar, som man kender det fra mange private rådgivningsydelser. Prisen afhænger især af ejendommens værdi, skødets længde og kompleksitet samt antallet af officielle og godkendte kopier, der skal udstedes.
I en normal handel på Costa Blanca er notarregningen altså sjældent den post, der vælter budgettet. Den skal dog ikke vurderes isoleret. En køber, der kun afsætter penge til selve salgsprisen og notarhonoraret, vil blive overrasket over den samlede regning ved overtagelsen.
Hvad er inkluderet i notarens arbejde?
På dagen for overtagelsen underskrives den officielle skødehandling, Escritura de Compraventa, normalt på notarens kontor. Her kontrollerer notaren blandt andet, at sælgeren kan disponere over boligen, at købers og sælgers identitet er dokumenteret, og at betaling samt de nødvendige oplysninger fremgår af skødet.
Notaren indberetter også handelen til det spanske ejendomsregister, så der kan lægges en foreløbig beskyttelse på registreringen. Det er en vigtig del af processen, men det er ikke det samme som den endelige registrering af jeres ejerskab. Den sker efterfølgende hos ejendomsregistret og udløser en separat udgift.
Notaren laver ikke nødvendigvis en fuld juridisk gennemgang af forhold som gammel gæld, ulovlige tilbygninger, lokalplaner, fællesudgifter eller skattemæssige konsekvenser for jer som købere. Den opgave ligger hos den advokat, der arbejder på jeres vegne. Netop den forskel er vigtig at forstå, når man sammenligner den spanske og danske købsproces.
Notar er kun én af købsomkostningerne
For de fleste danske købere bør man afsætte cirka 12-14 procent oven i købsprisen til skatter og omkostninger ved en gensalgsejendom. Det præcise niveau afhænger af pris, boligtype, finansiering og den region, ejendommen ligger i. På Costa Blanca South, som ligger i Valencia-regionen, vil den største post ved gensalg normalt være overdragelsesskatten, ITP.
Ved køb af en nybygget bolig er beregningen anderledes. Her betaler køber typisk 10 procent moms, IVA, og derudover stempelafgift, AJD. I Valencia-regionen er AJD ofte 1,5 procent, men satser og regler kan ændre sig. Derfor skal beløbene altid kontrolleres i forbindelse med den konkrete handel.
Ud over skat bør budgettet som minimum rumme følgende udgifter:
- notarhonorar og officielle skødeeksemplarer
- registrering af skødet i ejendomsregistret
- advokathonorar og eventuel administrativ håndtering
- bankomkostninger, fuldmagt og oversættelse, hvis det er relevant
For en bolig til 250.000 euro er det altså ikke nok at lægge 2.000 eller 3.000 euro til side. Ved en gensalgsejendom kan skatter og omkostninger samlet set let udgøre omkring 30.000 euro eller mere, afhængigt af de konkrete forhold. Det er derfor bedre at få regnet på den fulde økonomi tidligt, end at basere beslutningen på en tommelfingerregel alene.
Hvem betaler notaren ved køb af bolig i Spanien?
I langt de fleste almindelige bolighandler betaler køber notarudgiften for skødet. Det fremgår normalt af købsaftalen, og beløbet afregnes som en del af opgørelsen ved overtagelsen. Sælger betaler typisk sine egne udgifter og eventuelle omkostninger, der knytter sig til at frigøre boligen for lån eller andre hæftelser.
Der kan dog være særlige aftaler, især ved nybyggeri eller handler med særlige vilkår. Det afgørende er ikke en mundtlig besked fra sælger eller mægler, men hvad der står i reservationsaftalen, den private købsaftale og den endelige opgørelse. Få altid disse dokumenter gennemgået, før I overfører større beløb.
Hvis I køber sammen, eller den ene part ikke kan være til stede ved underskrift, kan en spansk fuldmagt være en praktisk løsning. Den kan medføre ekstra notarudgifter. For mange danske købere er det stadig en god investering, fordi den giver advokaten mulighed for at handle på jeres vegne, hvis der opstår behov før eller på overtagelsesdagen.
Notar, tinglysning og advokat er tre forskellige ting
Det er let at blande begreberne sammen, fordi de alle indgår i den samme handel. Men deres rolle er forskellig.
Notaren bekræfter og formaliserer skødet. Ejendomsregistret registrerer jer som ejere. Advokaten undersøger ejendommen og dokumenterne, beregner skatter, kontrollerer kontraktvilkår og sikrer, at betalingen sker korrekt. En gestor kan i nogle handler stå for praktiske indberetninger og registrering, men det er ikke en erstatning for selvstændig juridisk rådgivning.
Registreringsafgiften ligger ofte i størrelsesordenen nogle hundrede euro og kan ved dyrere ejendomme blive højere. Også her afhænger prisen af ejendomsværdien og sagens omfang. Registreringen er væsentlig, fordi den dokumenterer jeres ejerskab over for tredjemand og afslutter den formelle overdragelse.
Hvis boligen finansieres med spansk lån
Et spansk realkreditlån kan påvirke omkostningsbilledet, men ikke nødvendigvis sådan, som mange forventer. Efter de gældende spanske regler betaler långiver normalt flere af udgifterne ved oprettelsen af selve pantet, herunder visse notar-, registrerings- og skatteudgifter. Køber betaler dog typisk vurderingen af boligen og kan også møde bankgebyrer eller udgifter til ekstra dokumenter.
Lånevilkår varierer betydeligt fra bank til bank. Se derfor ikke kun på renten. Undersøg også krav til egenbetaling, løbetid, forsikringer, bankkonto, valutaforhold og eventuelle gebyrer ved indfrielse. Det kan have større betydning for jeres samlede økonomi end små forskelle i notarregningen.
Sådan undgår I overraskelser før overtagelsen
Bed om en skriftlig købsomkostningsberegning, før I binder jer. Den bør tage udgangspunkt i den aftalte købspris og tydeligt vise skat, notar, register, advokat og eventuelle finansieringsudgifter. Hvis beregningen kun nævner en samlet procent uden forklaring, så bed om at få posterne opdelt.
Det er også værd at få afklaret, om der er udestående fællesudgifter, kommunal ejendomsskat, forsyningsregninger eller lån med pant i ejendommen. Sådanne forhold er ikke en del af notarens honorar, men de kan få stor økonomisk betydning, hvis de ikke håndteres korrekt før skødeunderskrift.
På overtagelsesdagen skal I normalt ikke selv sidde med en lommeregner og kontrollere hvert enkelt beløb. Men I skal forstå den opgørelse, I skriver under på, og vide, hvad der betales til hvem. En dansk køber bør kunne få det forklaret klart på dansk eller et sprog, man er helt tryg ved.
Et trygt boligkøb handler ikke om at finde den billigste notar, men om at have styr på hele forløbet. Når I kender de samlede omkostninger fra begyndelsen, kan I bruge energien på det væsentlige: at vælge den bolig og den del af Spanien, hvor I faktisk får lyst til at være.