En bolig ved Costa Blanca kan både være familiens fristed og skabe en løbende indtægt, når I ikke selv bruger den. Men et ferieudlejning indtjening eksempel skal regnes helt igennem, før man lader sig begejstre af høje ugepriser i juli og august. Den afgørende forskel ligger sjældent i bruttoindtægten. Den ligger i belægningen uden for højsæsonen, de faste udgifter og de lokale regler, der gælder netop dér, hvor boligen ligger.
For danske købere er ferieudlejning ofte en del af beslutningen – men sjældent den eneste. Mange vil gerne have mulighed for at dække en del af de årlige omkostninger, samtidig med at de ejer et sted, de selv kan bruge til ferie, pensionistliv eller længere ophold i Spanien. Det er en sund tilgang, hvis man budgetterer forsigtigt.
Et realistisk ferieudlejning indtjening eksempel
Lad os tage udgangspunkt i en pæn lejlighed med to soveværelser på Costa Blanca South. Boligen ligger i et attraktivt område tæt på strand, restauranter og indkøb, for eksempel omkring Orihuela Costa, La Zenia eller Punta Prima. Der er fælles pool, terrasse og aircondition, men ikke havudsigt eller egen pool.
Købsprisen er 235.000 euro. Det er ikke en prisfastsættelse af en bestemt bolig, men et regneeksempel, der passer på mange velbeliggende boliger i området. Boligen er indrettet til fire gæster og udlejes gennem en lokal administrator, som tager sig af gæstekontakt, nøgleudlevering og den daglige drift.
I højsæsonen kan boligen måske udlejes i ti uger til gennemsnitligt 1.150 euro pr. uge. Det giver 11.500 euro. I skuldersæsonerne, typisk forår og efterår, udlejes den yderligere 12 uger til gennemsnitligt 650 euro pr. uge. Det giver 7.800 euro.
Den samlede årlige bruttoleje bliver dermed 19.300 euro ved 22 udlejede uger. Det svarer til en belægning på cirka 42 procent over et helt år. Det er et fornuftigt og mere realistisk udgangspunkt end at regne med næsten fuld kalender fra april til oktober.
Fra bruttoleje til det, der er tilbage
Bruttoindtægten er ikke det samme som overskuddet. I dette eksempel kan de årlige driftsudgifter se sådan ud:
- Lokal udlejningsadministration på 20 procent: 3.860 euro
- Rengøring, vask og mindre gæsterelaterede udgifter, som ikke dækkes fuldt af gæstegebyrer: 800 euro
- El, vand, internet og aircondition: 1.700 euro
- Fællesudgifter til ejerforening: 900 euro
- Kommunal ejendomsskat og affaldsafgifter: 450 euro
- Forsikring: 350 euro
- Vedligeholdelse, udskiftning af småinventar og uforudsete reparationer: 850 euro
- Administration, registrering og øvrige driftsudgifter: 250 euro
De samlede udgifter bliver 9.160 euro. Før skat og eventuel finansiering er der dermed cirka 10.140 euro tilbage om året.
Set alene i forhold til købsprisen på 235.000 euro svarer det til omtrent 4,3 procent før skat og finansiering. Regner man også med købsomkostningerne, som ved en gensalgsbolig i Spanien ofte udgør en mærkbar ekstraudgift, bliver det reelle afkast lavere. Det er netop derfor, man bør se på hele investeringen – ikke kun prisen på boligen.
Beliggenhed bestemmer mere end annonceprisen
To boliger med samme antal soveværelser kan have vidt forskellig udlejningsevne. Gæster betaler ikke kun for kvadratmeter. De betaler for, hvor let ferien fungerer.
En bolig i gåafstand til strand, supermarked og restauranter har ofte en bredere målgruppe end en bolig, hvor man er afhængig af bil. Fælles pool, solrig terrasse, elevator og god parkering kan også have stor betydning. For børnefamilier betyder pool og kort afstand til aktiviteter meget, mens vintergæster ofte lægger mere vægt på sydvendt terrasse, varme, internet og nærhed til hverdagsliv.
Områder som La Zenia, Cabo Roig, Playa Flamenca og Punta Prima har normalt en lang sæson og et stort udvalg af faciliteter. Villamartin og Campoamor kan være særligt interessante for golfspillere og længere vinterophold. Der findes dog ikke én beliggenhed, der passer til alle udlejningsstrategier. En villa med privat pool kan tage en højere ugepris, men har også ofte højere drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
Licens og ejerforening skal afklares før køb
Det vigtigste spørgsmål er ikke, om boligen ser ud til at kunne udlejes. Det er, om den lovligt må udlejes turistmæssigt på de vilkår, I ønsker.
Reglerne for ferieudlejning fastsættes og administreres lokalt og regionalt, og de kan ændre sig. I Valencia-regionen gælder der krav til registrering og turistudlejning, og kommuner kan have egne begrænsninger. Samtidig kan ejerforeningen have regler, der påvirker korttidsudlejning i komplekset.
Det skal undersøges konkret før et køb – både for den enkelte bolig, urbanisationen og kommunen. Man bør heller ikke gå ud fra, at en eksisterende turistlicens automatisk følger med ved ejerskifte. Det afhænger af de aktuelle regler og sagens forhold.
Hos DK Til Spanien er dette en del af den praktiske afklaring, vi anbefaler, når købere ser på bolig med udlejning som en væsentlig del af økonomien. En flot beregning har begrænset værdi, hvis udlejningsgrundlaget ikke er på plads.
Hvad kan ændre regnestykket?
Der er flere poster, som let kan flytte resultatet med flere tusinde euro om året. Først og fremmest belægningen. Hvis boligen i eksemplet kun udlejes 16 uger frem for 22, falder bruttoindtægten markant, mens fællesudgifter, forsikring og en stor del af forbruget fortsætter.
Prissætningen spiller også ind. Det er fristende at sætte en høj ugepris, men en bolig med for mange ledige uger kan give mindre samlet indtjening end en konkurrencedygtigt prissat bolig med bedre belægning. Gode billeder, hurtig gæstekommunikation, professionel rengøring og ordentligt inventar påvirker ofte både anmeldelser og mulighed for genbooking.
Eget brug har naturligvis også en pris i regnestykket. Hvis familien selv bruger boligen i påsken og fire uger i sommerferien, er det måske netop de perioder, hvor den kunne have indbragt mest. Det er ikke et argument imod at bruge sin egen bolig. Det skal blot regnes som et bevidst valg mellem livskvalitet og lejeindtægt.
Endelig skal finansiering holdes adskilt fra driftsresultatet. Har I lån i boligen, påvirker renter og ydelse jeres månedlige økonomi. Afdrag er dog ikke det samme som en driftsudgift, da de samtidig nedbringer gælden. Derfor giver det mening at se både på resultat før finansiering og på det faktiske beløb, der går ind og ud af familiens konto.
Husk skat i Danmark og Spanien
Lejeindtægter fra en bolig i Spanien har skattemæssige konsekvenser, og de afhænger blandt andet af, hvor I er skattemæssigt hjemmehørende, hvordan boligen ejes, og hvilke udgifter der kan fratrækkes. Som dansk ejer skal man typisk forholde sig til både spanske og danske regler.
Det er derfor ikke klogt at bruge et generelt nettotal som et løfte om, hvad der står tilbage efter skat. Få en rådgiver med kendskab til grænseoverskridende forhold til at gennemgå jeres situation, før I køber. Det gælder især, hvis ferieudlejningen skal være en væsentlig del af finansieringen.
Sådan bruger I eksemplet, når I ser på bolig
Start med et forsigtigt estimat for antal udlejede uger og en realistisk ugepris for den konkrete beliggenhed og boligtype. Træk derefter alle faste udgifter fra, også dem der virker små hver for sig. Læg en reserve ind til vedligeholdelse, for en aircondition, markise eller vaskemaskine holder ikke evigt i sol, salt og hyppig brug.
Se også på jeres egen tidshorisont. Skal boligen primært være et hjem i solen de næste 15 år, er stabilitet, område og glæden ved at bruge den måske vigtigere end at hente den sidste ekstra procent i udlejning. Skal den derimod fungere mere investeringsorienteret, bør I vælge boligtype, faciliteter og beliggenhed ud fra den målgruppe, der faktisk booker i området.
Den bedste ferieboligøkonomi opstår ofte, når boligen er valgt rigtigt fra begyndelsen: et sted I selv har lyst til at være, som gæster nemt kan bruge, og hvor udlejning er lovligt og realistisk budgetteret.