Når man ser på drømmeboliger ved Costa Blanca, er prisen på annoncen kun begyndelsen. Spørgsmålet om, hvem betaler skatter ved boligkøb i Spanien, kommer hurtigt op – og svaret afhænger både af, om boligen er ny eller brugt, og om du står som køber eller sælger. En klar fordeling af udgifterne er en vigtig del af et trygt boligkøb i Spanien.
I de fleste handler betaler køber hovedparten af skatterne og omkostningerne ved selve overdragelsen. Sælger har dog også egne skatteforpligtelser, især ved en fortjeneste og i forbindelse med den kommunale værdistigning på grunden. Her får du det praktiske overblik, så du ved, hvad der typisk skal være med i budgettet.
Hvem betaler skatter ved boligkøb i Spanien?
Som udgangspunkt betaler køber den spanske overdragelsesskat eller moms, afhængigt af boligtypen. Køber betaler normalt også udgifter til notar, tinglysning i det spanske ejendomsregister og juridisk bistand.
Sælger betaler typisk skat af en eventuel avance, den kommunale plusvalía-skat og de udgifter, der kræves for at levere boligen uden gæld og registrerede hæftelser. Det kan for eksempel være omkostninger til at indfri og aflyse et eksisterende lån.
Det lyder enkelt, men detaljerne betyder meget. Spanien har regionale skattesatser, og reglerne kan ændre sig. Derfor bør de konkrete beløb altid beregnes på den enkelte bolig og kontrolleres, inden du skriver under.
Købers skatter: Brugte boliger og nybyggeri behandles forskelligt
Den største forskel går mellem en videresalgsbolig og en helt ny bolig, der købes direkte fra en bygherre eller udvikler.
Ved køb af en brugt bolig
Køber du en eksisterende villa, lejlighed, bungalow eller rækkehus, betaler du normalt ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Det er den spanske overdragelsesskat på brugte boliger.
På Costa Blanca, som ligger i Valencia-regionen, har satsen ofte ligget omkring 10 procent af købesummen, men særlige satser og regler kan gælde i bestemte situationer. Skatten beregnes ikke nødvendigvis alene ud fra den pris, der står i købsaftalen. Myndighederne kan tage udgangspunkt i en officiel skattemæssig vurdering af boligen. Hvis købsprisen ligger lavere end denne værdi, kan det have betydning for beregningen.
ITP betales af køber efter overtagelsen og inden for den gældende frist. Din juridiske rådgiver sørger normalt for indberetning og betaling som en del af handlen.
Ved køb af nybyggeri
Køber du en nybygget bolig direkte fra en professionel bygherre, betaler du som hovedregel ikke ITP. I stedet betaler du spansk moms, IVA, som for boliger normalt er 10 procent af købesummen.
Dertil kommer AJD – en stempel- eller dokumentafgift. Den fastsættes regionalt og er derfor også relevant at få bekræftet specifikt for den kommune og region, hvor boligen ligger. På nybyggeri bliver skatterne ofte betalt i etaper, fordi der kan være ratebetalinger under byggeriet, mens den endelige afregning sker ved underskrift af skødet hos notaren.
Ved nybyg kan der desuden være udgifter til tilslutninger, fællesfaciliteter eller andre forhold, som skal fremgå tydeligt af kontrakten. En lav startpris er ikke det samme som den samlede pris, du ender med at betale.
Sælgers skatter og forpligtelser
Sælger betaler ikke købers ITP, IVA eller AJD. Til gengæld kan sælger blive beskattet af fortjenesten ved salget. Den spanske avancebeskatning afhænger blandt andet af, om sælger er skattemæssigt bosat i Spanien, den dokumenterede købspris, salgsprisen og hvilke forbedringer der kan dokumenteres.
For en sælger, der ikke er skattemæssigt resident i Spanien, skal køber normalt tilbageholde 3 procent af den aftalte købesum og indbetale beløbet til de spanske skattemyndigheder. Det er ikke en ekstra udgift for køber, men en del af den pris, der ellers ville være udbetalt til sælger. Tilbageholdelsen fungerer som sikkerhed for sælgers eventuelle skat på avancen.
Hvis sælgers endelige skat bliver lavere end de 3 procent, kan sælger søge om at få det overskydende beløb tilbage. Bliver skatten højere, skal sælger betale forskellen. Denne mekanisme er en almindelig del af handler med udenlandske sælgere i Spanien.
Sælger står som regel også for plusvalía municipal. Det er en kommunal skat, der knytter sig til den formodede værdistigning på den grund, boligen ligger på, i sælgers ejertid. Den er særlig relevant ved huse, rækkehuse og lejligheder med en andel af grunden. Skatten afhænger af kommunens beregning, grundens matrikelværdi og hvor længe sælger har ejet boligen.
Andre omkostninger, som køber normalt betaler
Skatterne er den største del af handelsomkostningerne, men ikke den eneste. Ved et almindeligt boligkøb bør køber desuden budgettere med notar, registrering af skødet, juridisk gennemgang og de praktiske dokumenter, der hører til handlen.
Notaren kontrollerer blandt andet identitet, skøde og formalia ved underskriften. Men notaren er ikke din personlige køberrådgiver og undersøger ikke nødvendigvis alle forhold, der kan få økonomisk betydning senere. Derfor vælger mange danske købere en uafhængig advokat eller gestor, som undersøger ejerskab, gæld, tilladelser, fællesudgifter og øvrige dokumenter før den endelige handel.
Hvis du finansierer boligen med et spansk banklån, kommer der også bankrelaterede omkostninger. Hvem der betaler hvilke dele af låneoprettelsen, følger særlige regler og bankens konkrete tilbud. Det skal ses adskilt fra skatterne ved købet.
Som praktisk tommelfingerregel afsætter mange købere af en brugt bolig omkring 12-14 procent oven i købsprisen til skatter og handelsomkostninger. Ved nybyggeri kan det samlede niveau også være betydeligt, fordi moms og AJD udgør en stor del. Det er et budgetværktøj – ikke en fast sats. Den præcise beregning afhænger af boligtype, pris, region og finansiering.
Hvad med IBI, fællesudgifter og forsyning?
IBI er den årlige kommunale ejendomsskat, som kan sammenlignes lidt med dansk ejendomsskat. Den påhviler formelt den person, der ejer boligen på den relevante betalingsdato. I praksis aftaler køber og sælger dog ofte en forholdsmæssig fordeling for det år, hvor handlen gennemføres.
Det samme gælder ofte fællesudgifter til urbanisationen eller ejerforeningen. Ved lejligheder og boliger i lukkede urbanisationer er det vigtigt at få dokumentation for, om sælger har betalt sine fællesudgifter, og om der er vedtaget større kommende arbejder. Køber skal ikke overtage gamle restancer eller uventede regninger uden at kende dem på forhånd.
El, vand, internet og forsikring er ikke skatter, men de er en del af den løbende økonomi. Her er det normalt køber, der overtager eller opretter abonnementer fra overtagelsesdagen.
Aftalen kan være anderledes – men den skal være tydelig
Parterne kan i nogle tilfælde aftale en anden fordeling af bestemte omkostninger. For eksempel kan sælger vælge at betale en udgift som led i prisforhandlingen. Det ændrer dog ikke på, hvem der efter lovgivningen som udgangspunkt er ansvarlig over for myndighederne.
Derfor skal alle særlige aftaler stå klart i reservationsaftalen og købskontrakten. Mundtlige løfter om, at sælger “ordner det”, er ikke tilstrækkelige, når der er tale om skatter, gæld, tilladelser eller udgifter, der først viser sig efter overtagelsen.
Sådan skaber du ro om økonomien før underskrift
Få udarbejdet et samlet købsbudget, før du beslutter dig endeligt. Budgettet bør vise købsprisen, de relevante skatter, notar og register, juridisk bistand, eventuel finansiering samt de forventede årlige udgifter. Bed samtidig om at få bekræftet, om boligen sælges med møbler, om der er fællesudgifter, og om der ligger gæld eller udeståender på ejendommen.
Hos DK Til Spanien arbejder vi med danske købere, der ønsker et klart forløb fra første fremvisning til skøde og overtagelse. Det handler ikke kun om at finde den rigtige bolig i Torrevieja, Orihuela Costa eller Pilar de la Horadada, men om at kende tallene, før de bliver en overraskelse.
Den rigtige bolig skal også være en bolig, du kan eje med ro i maven. Når skatter, omkostninger og ansvar er gennemgået fra starten, kan du bruge energien på det, der faktisk trak dig mod Spanien: livet i solen og glæden ved at have dit eget sted.